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信託に関する登記
信託とは、ある人（委託者）が、信頼できる人（受託者）に財産を移転し、受託者が一定の目的の範囲内でその信託財産を管理・運用（もしくは処分）するものです。なお、その信託財産から発生する利益は、委託者もしくは第三者（受益者）に帰属することとなります。
近年、不動産を信託銀行に信託して、その信託受益権を売買する不動産の流動化案件が増えてきております。現物不動産を受益権化して売買することにより、登記時の登録免許税が軽減され、また不動産取得税が非課税とされるといったようなメリットがあるためです。
信託に関連した主な登記の流れについては以下のようになります。
1. 売主が所有する現物不動産を買主が信託受益権として取得するケース
| 契約内容 | 登記手続き | 登録免許税 | 備考 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| (1) | 信託契約 | 所有権移転及び信託 | 土地 | 固定資産税評価額の 0.2% | 所有権移転登記と信託登記は同時に申請しなければなりません |
| 建物 | 固定資産税評価額の 0.4% | ||||
| (2) | 信託受益権譲渡契約 | 信託受益者変更 | 不動産１筆につき1,000円 | ||
2. 既に設定された信託受益権を売却し、買主も信託を継続するケース
| 契約内容 | 登記手続き | 登録免許税 | 備考 | |
|---|---|---|---|---|
| (1) | 信託受益権譲渡契約 | 信託受益者変更 | 不動産１筆につき1,000円 | |
| (2) | 信託変更契約 | 信託受益者変更 | 不動産１筆につき1,000円 | 既存の登記された信託条項と異なる部分がある場合、必要となります |
| ※既に設定された受益権を譲渡した場合、買主と受託者で信託契約を変更するのが一般的です。既存の信託条項と異なる部分がある場合、信託条項の変更登記をする必要があります。 | ||||
3. 受託者が信託不動産を売却すると同時に信託を解除し、買主は現物不動産として保有するケース
※受託者と買主の間の売買について現受益者の承諾が必要となります。
| 契約内容 | 登記手続き | 登録免許税 | 備考 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| (1) | 不動産売買契約 | 所有権移転及び信託抹消 | 土地 | 固定資産税評価額の1% | 所有権移転登記と信託抹消登記は同時に申請しなければいけません |
| 建物 | 固定資産税評価額の2% | ||||
| 信託抹消 | 不動産１筆につき1,000円 | ||||
| ※現物不動産の売買となるので、買主に不動産取得税がかかります。 | |||||
4. 既に設定された信託受益権を解除した上で、現物不動産として売却するケース
| 契約内容 | 登記手続き | 登録免許税 | 備考 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| (1) | 信託契約の解除 | 所有権移転及び信託抹消 | 土地建物 | 固定資産税評価額の2% | 所有権移転登記と信託抹消登記は同時に申請しなければいけません |
| 信託抹消 | 不動産１筆につき1,000円 | ||||
| (2) | 不動産売買契約 | 所有権移転 | 土地 | 固定資産税評価額の1% | |
| 建物 | 固定資産税評価額の2% | ||||
| ※①の時点での受益者が当初委託者と異なる場合、不動産取得税がかかります。 ※②は現物不動産の売買となるので、買主に不動産取得税がかかります。 |
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